很巧，这时候一个项目映入了他的眼皮，均价才10.2万元/平方米，总价1300万元起。为什么是才，由于项目地点的上海内中环区域，现已没有普通住所新房，周边别墅3400万元/套起。

　　出于工作灵敏，记者仔细查了下材料，本来这个项目——新城虹口金茂府便是2016年的广中路地王，彼时这块地被新城以37亿元总价拿下，溢价率77.4%，折合楼面价6.7万元/平方米左右。

　　但地块要求严苛，要求保证房占5%，配2000平方米的社区行政医疗卫生设施（无偿移交给政府），15%需全体持有且70年无法转让（即20%左右的面积无法出售），住所套数下限450套，配建中小户型不低于总建面的70.0%。

　　这样算下来，扣除保证房、自我克制部分等，可售部分的实践楼板价到达87425元/平方米。

　　仅仅地价本钱就迫临9万元/平方米，但项目存案均价10.2万元/平方米，开发商还有利可图么？

　　《每日经济新闻》记者通过查询发现，本来项目用了一步奇招——“偷梁换柱”，把本应该自我克制的面积也做进了房子套内面积，以租代售，拿出去变现。

　　一直以来，上海严厉的土拍方针是悬在开发商头上的白。这个项目，假如100%按规则卖房，开发商或许真没太多钱可赚。

　　镁编以购房人身份去到现场发现，该项目有148平方米和156平方米的主力户型，其间都包含了48平方米租借面积。租借部分的金钱需求分两次交清，一起签的是租借合同，期限20年。

　　举个比方，一套156平方米的房子，产证面积为108平方米签进新房的“购销合同”，剩余的48平方米为租借面积，和开发商签“租借合同”，房子触及改装，所以还要签定一份装“修改造合同”。

　　读者看到不由要问，只签20年合同，那20年之后呢？开发商也替你想好了，等到期后，和开发商无偿续租，租借部分也能够直接转租。

　　已然一部分是租借，天然要廉价一点。所以这48平方米的价格是依照出售均价的4折~6折算。尽管费事，但这个价格配这个地段，不少购房者挑选了承受，项目2018年开盘，现在现已进入尾盘出售阶段。

　　另一方面，项意图存案均价定在了10.2万元/平方米，明面上看每平方米仅比可售部分实践地价高1万多块，其实开发商是通过“变现自我克制面积”，下降了每平方米的本钱。

　　“很明显，开发商是为了处理本钱和赢利问题，变相打破方针约束，尽快让货值变现。”

　　一名TOP20房企的区域总裁告知记者，对自我克制部分一次性付款，关于业主，实践添加了使用面积，价格又廉价，只需有使用权就行了。

　　这位区域总还说，一般情况下，开发商处理“自我克制面积”，要么是内部出售给了解的人、不需求任何产证的人，要么便是长租，没有其他更多更好的方法处理自我克制。

　　这个方法很奇妙。据镁编了解，项目首先在报批过程中是2梯3户的户型，其间自我克制户型也在其间，而在竣备检验之后，开发商会将墙体敲掉，并将自我克制户型的门从头砌上，再将空间面积拓宽出来。

　　“原先，48平方米是独立成套、有入户门，但通过一番改造，开发商把自我克制部分做进了套内面积。”

　　一位通晓房子规划的区域总告知记者，这实践上是两套房子合二为一，即当项目在毛坯竣备之后，再进行装饰，将两套房子打通，完之后交给业主。只不过一部分空间是业主的，一部分是开发商自己的。

　　有业界人士看了这个“巧夺天工”的规划后，也忍不住赞赏，由于是户内隔墙，这样操作连城管都不能找费事。

　　一起，一位规划院的项目总监告知记者，自我克制部分通常是独立成户，持有部分不能散布在各个楼层。

　　特别查阅了当年的土地挂拍出让文件，的确没有明确规定，15%的自我克制需求独立建楼。

　　“现在一些项意图设备阳台和飘窗会有检验前后的区别，比方别墅在检验前没有地下室，而是检验之后再去打通。所以这种操作，在开发范畴是存在的。”

　　“关于业主来说，48平方米是租借，今后要易手再卖一定会遇到费事。需求谨防后期的方针危险，以及今后商场、购房者的承受度问题。”业界人士表明。

　　事实上，自我克制现象在房地产较为遍及，不少地方政府为避免“地王”呈现，将约束办法附加在出让条款上，如添加自我克制面积，下降乃至“冻住”不动产的流动性，按捺土地溢价远景。

　　据《每日经济新闻》记者不完全统计，2016年以来，多家头部房企在北京、上海、广州、佛山等城市竞得16宗自我克制地块，总出让价高达420亿元，自我克制份额从36%到100%不等。

　　58安居客研究院分院长张波表明，现在开发商遍及处理自我克制部分的方法都是做生长租公寓，但业界遍及认为热门城市租金报答率仅为2%~3%，假如再扣减管理费用、维护费用，实践出资报答或在2%以下，比国债出资收益率还要低，这样的出资是十分不划算的。

　　上述业界人士直言，这是一种出售行为，存案也纷歧定是这套图纸，仅仅开发商在报批时，规划部分操纵有面积揉碎成几十平方米，而不是会集自我克制，在规划部分赞同的前提下，用出售绑缚的形式把自我克制面积去化掉。

　　该项意图做法即便没有违反土地出让文件中的相关要求，但亦值得商讨。从户型规划来看，很明显便是为了将自我克制部分和出售部分未来打通来推向商场，尽管是依照收取租借费的相关方法处理自我克制部分，但面临的对象是可售部分的业主，而非无房的纯租房者。关于真实有租借需求的人群来说，并不有起到应有效果。

　　意向楼盘：昌平向阳海淀通州房山大兴顺义北京周边首开·国风美唐琨御府·小巧阁